Bürgerinitiative entzieht Immobilien dem spekulativen Markt – für bezahlbares Wohnen

Die Mieten steigen immer höher, vor allem in den Städten. Das zu geringe Wohnungsangebot und die zu große Nachfrage abhängiger Wohnungssuchender treiben auf dem Markt die Mieten gnadenlos in die Höhe. Die Immobilien-Eigentümer nutzen ihre Macht. Immer mehr Menschen finden keinen für sie bezahlbaren Wohnraum – ein verzweifelter Kampf um eine menschenwürdige irdische Behausung. Doch es gibt sie auch: Eigentümer mit sozialem Gewissen, z.B. in München, die niedrigere, bezahlbare Mietpreise nehmen und eine Stiftung, die ihnen dabei hilft, dieses soziale Prinzip auch für die Zukunft zu sichern. Das macht Hoffnung. Denn es gibt viel mehr Eigentümer mit sozialem Gewissen. Ihre Zunahme könnte zur Lösung des tiefer liegenden Problems führen. 

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Vor kurzem erschien bei GMX ein Artikel über einige Hauseigentümer in München mit sozialem Gewissen und die dortige Stiftung „Daheim im Viertel“.¹ 

Berichtet wurde von dem 70-jährigen Bruno Feldmann, der von seinen Eltern ein Mehrfamilienhaus im Wert von ca. 3,5 Millionen Euro geerbt hat. Er hat keine Kinder, bewohnt mit seinem Freund eine der 8 Wohnungen des Hauses in München-Obermenzing und hat die anderen zunächst selbst weiter vermietet. Er beklage die hohen Mieten in München, die höchsten in Deutschland, und wisse, wie schwer es für viele Familien ist, eine bezahlbare Wohnung zu finden, so dass er aus Mitgefühl mit den Menschen den Mietpreis gesenkt habe. Was sich auf dem Münchner Wohnungsmarkt abspiele, finde er „unanständig“. Ein anderes Wort falle ihm dazu nicht ein.

Natürlich seien steigende Mieten nicht in erster Linie die Schuld von Vermietern. Doch viele spielten das Spiel eben mit. In München seien die Mieten bei Neuverträgen im vergangenen Jahr um 4,5 Prozent auf durchschnittlich 23,60 Euro pro Quadratmeter gestiegen, so das auf den Immobilienmarkt spezialisierte Institut vdp Research jüngst in einer Analyse für das „Handelsblatt“.  Es gebe nur noch teuer und sehr teuer. Selbst wenig beliebte Viertel wie Altperlach oder das Hasenbergl überträfen demnach inzwischen die 20-Euro-Marke. –
Eine 100 qm-Wohnung kostet also bei 23,60 € pro qm 2360,- € Miete im Monat.
Wer kaufen wolle, müsse im Durchschnitt fast 10.000 Euro pro Quadratmeter hinlegen.

Auch das gute Verhältnis zu seinen Mietern war Bruno Feldmann wichtiger als hohe Mieteinnahmen.
„So gießen die auch weiterhin die vielen Rosen in seinem Garten, wenn er nicht da ist, und füttern die Spatzen, Finken und Stieglitze, die gerade um sein Vogelhaus schwirren, und die er so gerne beobachtet. Seit fünf Jahren gab es unter den Mietern keinen Wechsel mehr, einige wohnen seit Jahrzehnten im Haus. Die acht Parteien sind bunt gemischt: Alt und Jung, mit Kindern und ohne, Deutsche, Tschechen, Albaner. Man unterhält sich zwischen Tür und Angel. Oder im hinteren Teil des Gartens, der für alle da ist.“

Um das bezahlbare Wohnen in seinem Haus und für die Zukunft zu sichern, habe er es an die Stiftung „Daheim im Viertel“ verkauft, welche die gleichen Ziele verfolge und nun auch die Pflege und Verwaltung übernommen und ihn von viel Arbeit befreit habe. Kaputte Klospülungen oder leckende Wasserhähne der Mieter seien nicht länger sein Problem. Er müsse keine Renovierungen mehr planen und keine Nebenkosten-Abrechnungen mehr schreiben.

Er habe als Verkaufspreis nur ein Drittel des Verkehrswertes genommen, um die Stiftung zu unterstützen. Und für den Verzicht auf Zweidrittel des Verkaufspreises habe er die Gewissheit bekommen, dass das Haus auch nach seinem Tod nicht an den Meistbietenden verschachert und danach luxussaniert oder abgerissen werde, und eben die Gewissheit, dass Menschen dort weiterhin bezahlbaren Wohnraum finden. Denn die Stiftung verpflichte sich, die acht Wohnungen dauerhaft unterhalb der ortsüblichen Mietpreise zu vermieten. Er selbst habe sich ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten.

Ein Drittel des Wertes, das er in Raten bekommt, ist natürlich noch immer viel Geld. Aber wer verschenkt dagegen schon so einfach über 2 Millionen Euro?
Was solle er mit so viel Geld, fragt er. „Eine Jacht? Kunstwerke? Sportwagen?“ Dafür habe er kein Interesse. Er brauche in seinem Alter auch kein neues Auto mehr.
Der entscheidende Gewinn für ihn sei: ein reines Gewissen.

Auch der 89-jährige Otto Gugger hat sich mit der Stiftung verbunden. Er habe ihr sein Grundstück mit dem Marktwert von rund 10 Millionen Euro im Stadtteil Hadern geschenkt. 25 Wohnungen sollen darauf entstehen. Otto Gugger und seine Schwester behalten lediglich ein lebenslanges Nießbrauchrecht für das Bestandsgebäude, das sie bewohnen.
In einem Interview, das auf der Webseite der Stiftung verlinkt ist ², sagt er: Die Entwicklung der Bodenpreise sei schon an der Grenze des Kriminellen. „Den Boden kann man nicht vermehren, also kann man verlangen fast, was man will, weil man immer jemand findet, der in der Not oder der viel Geld hat, die Preise in der Höhe hält. Im Grunde ist es asozial.“
Er hat das Gefühl, dass er das Grundstück von den Eltern eher geliehen als geschenkt bekommen hat, als Aufgabe, etwas Vernünftiges damit zu machen. Er habe nie gedacht, das zu verkaufen und sich davon ein schönes Leben zu machen. Das hätte er nicht als fair empfunden. Man habe doch Verantwortung für das, was man sich nicht erarbeitet, sondern auch nur geschenkt bekommen habe.

In einem Video von stern TV wird Wolfgang Fischer, fast 82 Jahre alt, vorgestellt. „Ich bin der Wolfi und kein Millionär, und ich brauch auch kein Millionär, denn mir langt, was ich habe.“ Er ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen, vermietet eine Schreinerei und ein Atelier, alles auf über 1000 Quadratmetern Grundstück in bester Lage mitten in München. Er verlangt nur 13 € pro Quadratmeter höchstens und damit nur halb so viel, wie in dieser Wohngegend üblich. „Ich bin natürlich ein Narr irgendwo“, sagt er, „weil, ein lukratives Geschäftsmodell ist es natürlich nicht: (die) Menschlichkeit. Aber ich muss sagen: Mir ist es lieber, meine Mieter lächeln mich an, als dass sie hinter mir ausspucken.“
Und so hat Wolfgang Fischer jetzt festgelegt, dass das Haus nach seinem Tod nicht für 16 Millionen Euro an einen Investor, sondern für nur 2 Millionen Euro an die Stiftung „Daheim im Viertel“ verkauft wird. ³

Die gemeinnützige Stiftung „Daheim im Viertel“

Die Stiftung „Daheim im Viertel“ gebe es seit 2021, so GMX. Fünf Immobilien seien ihr seither übertragen, 25 in Testamenten versprochen worden. Mit zwei weiteren Schenkungen rechne der Initiator und Stiftungs-Vorstand Christian Stupka noch in diesem Jahr.

Doch ihr Wirkungskreis ist weitaus größer. Sie kooperiert mit Wohnungsgenossenschaften, die ihre soziale Gesinnung teilen, und die wesentlich zur Gründung der Stiftung beigetragen haben. So heißt es auf der Webseite der Stiftung „Daheim im Viertel“:

„Die Stiftung wurde durch die GIMA München eG ins Leben gerufen, einem Zusammenschluss von 35 Wohnungsgenossenschaften und sozial orientierten Wohnungsunternehmen.
Neben bezahlbaren Mieten und sicheren Wohnverhältnissen in ihren 40.000 Wohnungen fördern diese Unternehmen seit jeher gute Nachbarschaften und engagieren sich für die Verbesserung des Wohnumfelds. Mit unserer Stiftung wollen sie ihr Engagement auf ganze Stadtviertel in München und im Umland ausdehnen.
Sozial engagierte Privatpersonen haben die Stiftungsgründung mit großzügigen Spenden unterstützt.“

„Wir sichern bezahlbaren Wohnraum – dauerhaft. Wohnen in München und Umland ist für viele unerschwinglich geworden. Unsere Stiftung setzt sich dafür ein, dass Menschen ein sicheres Zuhause haben und ihre Miete dauerhaft zahlen können.
Wohnimmobilien, die der Stiftung übertragen werden, verbleiben dauerhaft im Eigenbestand und werden zu fairen Konditionen vermietet. Dabei kooperiert die Stiftung mit Wohnungs-Genossenschaften und sozial orientierten Wohnungsunternehmen.“

Stiftungsvorstand Christian Stupka brachte im Interview das Ziel auf den Punkt:
„Man sichert halt langfristig bezahlbaren Wohnraum und entzieht Häuser dem spekulativen Geschehen. Weil, es gibt sehr viele Immobilien, die in den Händen von Menschen sind, denen nicht die maximal Rendite am Herzen liegt, sondern die sagen: Meine Mieterinnen und Mieter, die kenne ich, die sollen langfristig fair behandelt werden. (…)
Die Stiftung ist gemeinnützig, und da entfällt Erbschafts- und Schenkungssteuer komplett, weil die Erträge aus der Hausbewirtschaftung gemeinnützigen Zwecken zugeführt werden.“ ⁴

Die Ampel-Regierung habe 2024, so GMX, eine neue Wohngemeinnützigkeit eingeführt hat, in der Hoffnung, so neben dem klassischen Sozialwohnungsbau eine zusätzliche Säule für bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
„Sie verschafft gemeinnützigen Unternehmen, Vereinen und Stiftungen umfassende Steuererleichterungen, wenn sie Wohnraum dauerhaft unter den marktüblichen Konditionen vermieten. Darin leben dürfen Menschen, deren Bezüge bei Einzug nicht mehr als das Fünffache des Sozialhilfe-Regelsatzes betragen, bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden das Sechsfache. Laut Bauministerium trifft das auf rund 60 Prozent der deutschen Haushalte zu.“ ⁵

Ähnliche Projekte in anderen Städten

„Ein bisschen was“ tue sich auch in anderen Städten, meldet GMX. Die Stadt Nürnberg habe Anfang des Jahres beschlossen, ihre sämtlichen Wohnimmobilien in eine Stiftung zu überführen – und hoffe jetzt auf Privatleute, die Häuser und Wohnungen an „Zuhause in Nürnberg“ abgeben. In Hamburg plane die Lawaetz-Stiftung ein Pendant zu „Daheim im Viertel“. Und aus Dortmund habe Christian Stupka von einer ähnlichen Initiative gehört.

Das schlechte Gewissen

Warum hat Bruno Feldmann durch die Übertragung seines Grundstücks und Hauses auf die Stiftung unter Verzicht auf über zwei Millionen Euro ein reines Gewissen gewonnen? Er muss also vorher ein schlechtes Gewissen gehabt haben. Er sieht: Mit dem Immobilien-Eigentum hat man ein Machtmittel, durch Verkauf ohne eigene Leistung reich zu werden und ein luxuriöses Leben führen, oder höchste Mieten verlangen zu können, die nur Leute mit hohem Einkommen zu zahlen imstande sind. Das möchte er nicht. Er empfindet das als unsozial, „unanständig“, wie er sagt.

Otto Gugger findet die Entwicklung der Bodenpreise fast schon kriminell. „Den Boden kann man nicht vermehren.“ Er ist also nur begrenzt vorhanden, und gehört nur einem Teil der Bevölkerung, die dadurch den anderen, die eine Wohnung suchen, die Preise diktieren können. Er findet das  „asozial“. Er empfindet, dass er das Grundstück von den Eltern eher geliehen als geschenkt bekommen hat. Es sei eine Verantwortung, eine Aufgabe damit verbunden, etwas Vernünftiges damit im sozialen Zusammenhang zu machen.

Wolfgang Fischer sieht eine große Diskrepanz zwischen dem lukrativen Handeln, dem egoistischen Profitstreben, zu dem das Eigentum am Grundstück die Menschen heute führt, und der Menschlichkeit. Diese bleibt auf der Strecke. Für ihn ist aber die Menschlichkeit das Wesentliche. Ihm ist es lieber, seine Mieter lächeln ihn an, weil sie ihn als Menschen schätzen, als dass sie hinter ihm ausspucken.

Zusammen empfinden die drei also die Macht der Hauseigentümer über andere Menschen, die kein Haus- oder Wohnungseigentum haben und darauf angewiesen sind, einen Wohnraum zu mieten, als zentrales soziales Problem. Ein Teil der Menschen ist nicht frei, sondern vom Gutdünken anderer abhängig und kann von ihnen ausgebeutet, ja letztlich durch ihr Verhalten zur Obdachlosigkeit verurteilt werden. Das ist zutiefst menschenunwürdig, unmenschlich.
Die Übertragung ihres individuellen Eigentums auf eine gemeinnützige Stiftung entzieht es daher für die Zukunft dem spekulativen Marktgeschehen. Die Stiftung garantiert, dass die Wohnungen auch für Menschen mit niedrigerem Einkommen bezahlbar vermietet werden.

Das ist ohne Frage ein sozialer Fortschritt. Und es erscheint wünschenswert, dass bei immer mehr Hauseigentümern ihr soziales Gewissen erwacht und sie ihr Eigentum auf eine solche Stiftung übertragen.

Aber mit der wachsenden Größe solcher Stiftungen wächst der Verwaltungsaufwand ins Gigantische. Wenn sie schließlich mehr Häuser besitzen und Wohnungen vermieten, als individuelles Hauseigentum auf dem freien Markt noch vorhanden ist, würden sie aufhören, eine soziale Korrektur zu sein und selbst marktbeherrschend werden, mit allen Gefahren, die damit verbunden sind.
Stellen wir uns vor, auf die Stiftung der Stadt Nürnberg wären schließlich alle Häuser mit Mietwohnungen in der Stadt übertragen. Nur bei der Stadt könnte man eine Wohnung mieten, und die Stadt müsste eine riesige Verwaltung unterhalten mit zigtausenden von Vermietungen. Das würde eine planwirtschaftliche Wohnungsversorgung bedeuten. Sowas kann nicht Aufgabe einer Kommune in einer freiheitlichen Gesellschaft sein.

Außerdem bleibt ja die Abhängigkeit der Nicht-Bodeneigentümer von den Bodeneigentümern grundsätzlich erhalten, auch wenn das soziale Problem bei den gemeinnützigen Stiftungen als Eigentümern etwas abgemildert wird.
Nach dem Statistischen Bundesamt sind (Stand 2023) nur 42 % der Bevölkerung in Deutschland Eigentümer von Grund und Boden. Das bedeutet, dass 58 % der Menschen bei den 42 % um eine Wohnmöglichkeit bitten, um nicht zu sagen betteln müssen. Von den 42 % sind es allerdings nur ca. 10 %, die Wohnungen vermieten, und deren Eigentum konzentriert sich insbesondere in den großen Wohnbaugesellschaften.

Doch so wie jeder Mensch Luft zum Atmen braucht, so braucht jeder auch ein Stück Erde, auf dem er wohnen, leben und sich zum Schlafen niederlegen kann. Wenn sich aber der gesamte Grund und Boden nur im Eigentum eines Teiles der Bevölkerung befindet, ist der andere Teil von diesem existenziell abhängig. Da das private Eigentumsrecht ein dauerhaftes alleiniges Verfügungsrecht über das Grundstück bedeutet, kann der Eigentümer die Bedingungen setzen, unter denen er anderen Zugang zu seinem Grundstück gewähren, sprich, es ganz oder teilweise zu einer bestimmten Nutzung verpachten oder darauf errichteten Wohnraum vermieten will.

Es kommt von vorneherein kein Rechtsverhältnis unter Gleichen zustande, wie es rechtsstaatlich erforderlich ist, sondern der Eigentümer sitzt am längeren Hebel, er kann die existenzielle Not des Nichteigentümers, irgendwo sein Haupt hinlegen zu müssen, ausnutzen und weitgehend seine finanziellen Bedingungen diktieren. Er kann eine Miete fordern, durch die ihm nach Abzug der eigenen Aufwendungen ein dauerhaftes leistungsloses Einkommen zuwächst, das andere für ihn ständig erarbeiten müssen. Das Bodenmonopol versetzt wenige in die Lage, Zahlungen einzig aufgrund ihres Eigentumsrechtes zu erhalten. Sie können andere Menschen gleichsam wie Sklaven für sich arbeiten lassen.

Diese existenzielle Abhängigkeit ist das grundsätzlich Erniedrigende und Entwürdigende für die betroffenen Menschen, denn alle Menschen sind gleich. Es gibt keinen Grund, der diese Ungleichheit prinzipiell rechtfertigen könnte. Es ist ein Unrecht, das historisch so geworden ist. Also muss es geändert werden, wenn Gerechtigkeit unter den Menschen bestehen soll.⁶

Das derzeitige Boden(un)recht ist die eigentliche, tiefer liegende Ursache für die hohen Mieten, die Wohnungsnot und die daraus resultierende Armut.

Dass bei immer mehr Immobilien-Eigentümern das soziale Gewissen erwacht, könnte dazu führen, dass diese Änderung durch eine Bewegung von unten herbeigeführt wird. Die Übertragung des Eigentums an eine gemeinnützige Stiftung für bezahlbares Wohnen kann nur eine Übergangslösung zu diesem grundsätzlichen Ziele sein.

Ein neues Bodenrecht

Es ist aber nicht nur die Beschränkung des Bodeneigentums auf einen kleineren Teil der Bevölkerung das Problem, sondern das Eigentumsrecht an unbebautem Grund- und Boden als solches. Der Boden gehört einer ganz anderen Kategorie an als Sachen, die durch menschliche Tätigkeit immer wieder produziert werden können. Der Boden ist nicht von Menschen hervorgebracht und kann auch nicht beliebig vermehrt werden; er ist die notwendige Lebensgrundlage aller Menschen. Er darf nicht persönliches Eigentum sein, das verkauft werden kann und gekauft werden muss. Denn dadurch entstehen Macht- und Abhängigkeitsverhältnisse.

Das heutige private Eigentumsrecht am Boden macht dem Einzelnen etwas zu eigen, was ihm nicht gehören kann. Boden ist keine Ware, die er selbst hätte produzieren oder von anderen als deren Produkt hätte erwerben können. Das Eigentum verbindet hier Teile der Erde mit der Persönlichkeit eines Einzelnen, indem es andere davon ausschließt und seiner prinzipiell unbeschränkten Verfügungsgewalt unterwirft. Der Boden wird gleichsam zum Raub Einzelner.

Eine gerechte Bodenordnung, die das Interesse und Wohl aller in einer Rechtsgemeinschaft lebenden Menschen im Auge hat, muss dafür sorgen, dass alle  Menschen in gleicher Weise ungehinderten Zugang zu einem Stück Boden haben.

Soweit es sich auf von Menschen hergestellte Sachen bezieht, dient das Eigentum einer hohen Funktion: der existenziellen Sicherung und Entwicklung des Menschen zur selbständigen Persönlichkeit, wobei die Entwicklung anderer dadurch nicht behindert wird. Beim Grund und Boden nützt das Eigentum aber nicht in diesem Sinne dem Wohle aller, sondern nur dem Wohle eines Teiles auf Kosten aller anderen.

Wenn Eigentum an Grundstücken auszuschließen ist, dann muss der gesamte Boden einer Kommune in deren Besitz und Verwaltung bleiben bzw. übergehen – natürlich nur der Boden selbst, nicht die darauf errichteten Gebäude. Denn diese sind ja von Menschen durch ihre Leistungen hervorgebracht worden und müssen in ihr Eigentum übergehen, können also auch verkauft und gekauft werden. Das bedeutet eine rechtliche Trennung vom Boden und den damit fest verbundenen Gebäuden, die bisher als eine rechtliche Einheit behandelt werden. Diese Trennung ist im Grunde nicht neu, sondern besteht bereits im Erbbaurecht. Sie ist also praktizierbar.

Der Boden selbst muss dem Verkauf und Kauf völlig entzogen werden. Die demokratisch legitimierten Organe der Kommune teilen den Boden den verschiedenen Nutzungen zu, für die Bedarf und Möglichkeit besteht: Wohnflächen, Landwirtschaft, Gewerbe, Industrie etc. Zentral muss sein, dass jeder Bürger der Kommune für sich und seine Familie das Anrecht hat, ein Grundstück auf eine längere Zeit zur Verfügung gestellt zu bekommen, auf dem er ein Haus- oder Wohneigentum erstellen oder erwerben  kann.
Das Mieten von Wohnungen wird es dann nur noch in einer Übergangszeit geben und zur Randerscheinung werden.

Wenn die Notwendigkeit dieses grundsätzlichen Richtungswechsels der Bodenordnung eingesehen wird und das soziale Gewissen den Willen zur Veränderung ergreift, werden sich die Dinge aus den praktischen Erfordernissen bis in alle Einzelheiten auch regeln und alle auftretenden Schwierigkeiten überwinden lassen.⁷

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1   https://www.gmx.net/magazine/politik/inland/haus-weit-wert-verkauft-42389756
2   https://www.stiftung-daheimimviertel.de/
3   https://www.youtube.com/watch?v=_W5ScWDs0ik
4   In: https://www.youtube.com/watch?v=_W5ScWDs0ik (ab min. 3:19)
5   Anm. 1
6   Näher: https://fassadenkratzer.de/2025/01/20
dramatisch-zunehmende-armut-durch-hohe-mieten-doch-die-ursache-bleibt-verborgen/
7   Siehe näher:
https://fassadenkratzer.de/2023/07/04/bodeneigentum-das-beschwiegene-soziale-grundubel/
https://fassadenkratzer.de/2013/11/08/soziale-auswirkungen-des-eigentums-an-grund-und-boden/